intressant

Varför hyran kontra köpdebatten är helt meningslös

Efter att ha sparat länge köpte jag nyligen ett hem, som fångade några av mina vänner i vakt. ”Jag trodde att du var hemmabesök, ” sa de, för jag tror att hyra är underskattat. Till och med som husägare tror jag att hyra är underskattat. Det betyder inte att köpa är ett dåligt beslut. Hyran kontra köpdebatten är bara dumt totalt sett. Den ignorerar det enorma grå området som finns mellan de två alternativen.

Att hyra och köpa är inte grundläggande bra eller dåligt

I flera år var att köpa ett hus ett mått på ekonomisk framgång. Bostadskrisen satte dock den tanken på huvudet, och folk insåg att köpa inte alltid är smart. Faktum är att jag nyligen har stött på en hel del artiklar (eller åtminstone rubriker) som faktiskt förkunnar att köpa ett hem är ett dumt beslut. Om du gräver in köttet i de artiklarna, förklarar de att det är ett bra beslut att köpa ett hus, men deras rubriker sammanfattar takeaway: att köpa ett hem är ett dumt pengar som låter smart.

Vi har överfört drömmen om husägare i flera år, men nu verkar det som om vi tar den till det yttersta. Så hur gick vi från många år med att tro att husägarskapet är ett smart ekonomiskt steg till att nu tro att det är en av de värsta ekonomiska rörelser du kan göra? För att ta upp frågan hjälper det att se båda sidor av argumentet.

Starka argument för att köpa är vanligtvis:

  • När du betalar ditt hem är det ditt. Du eliminerar kostnaderna för bostäder när du har betalat det.
  • Om hemmet uppskattar mer än du har betalat i inteckning, ränta, skatter och underhåll över tid, har du tjänat en avkastning, eller om du går jämnt.
  • Skattekrediter hjälper till att kompensera en del av kostnaderna för husägare.

Och de lika solida argumenten för att hyra:

  • Du äger ditt hus, men du betalar ganska mycket i ränta och skatter.
  • Att hyra är inte att kasta bort pengar - du får en plats att bo.
  • Att köpa har en möjlighetskostnad - det belopp du kan investera och tjäna på utbetalning, skatter, försäkringsbetalningar och ränta.
  • Du behöver inte betala för reparationer, underhåll eller andra problem som dyker upp.

Alla dessa punkter är giltiga, och jag beaktade dem i mitt eget beslut också. Saken är dock att det finns en mängd grått område - enskilda faktorer - i dem alla, så det är inte vettigt att hävda att något av besluten är det bästa beslutet. Dessa faktorer är viktiga, men debatten som följer med dem är värdelös eftersom svaret beror på detaljer: hyrespriser, räntor och så vidare. Att köpa ett hus kan verkligen vara ett dåligt ekonomiskt drag, men för många är det inte.

Med andra ord är inget alternativ i sig smart eller dumt, trots vad traditionellt tänkande och de senaste rubrikerna får du att tro. Det handlar om att få vissa siffror, kanske ändra ditt sätt att tänka på husägare och skydda din ekonomi.

Individuella faktorer gör det omöjligt att förenkla

När du köper ett hus betalar du för saker som du inte behöver betala för som hyresgäst: låneränta, fastighetsskatter, försäkring och till och med underhålls- och reparationskostnader. Det är en del av argumentet för att hyra: det finns så många extrakostnader och faktorer som förbises. Det gäller dock båda sidor, och detaljerna varierar beroende på situationen. Här är några faktorer som ofta förbises som utgör detaljerna.

  • Hur länge du bor i hemmet: Detta varierar beroende på marknaden, men i allmänhet, ju längre du är i hemmet, desto bättre, eftersom dina kostnader är spridda över tid.

  • Kostnaden för bostäder i ditt område: I de flesta fall hyr folk för att husen är för dyra, men det beror på marknaden i ditt område. Om det är extremt kostsamt att hyra i ditt område är det billigare att köpa ett hem.

  • Möjlighetskostnaden för dina skatter och försäkringar : Vilken typ av långsiktig avkastning kan du få om du investerade dessa pengar istället på aktiemarknaden, en CD eller till och med ett "högt ränta" -konto?
  • Möjlighetskostnaden för din utbetalning : På samma sätt, hur mycket avkastning kan du få om du investerade det engångsbeloppet istället?

Det här är bara några faktorer, och de är fortfarande långt ifrån avgörande i båda riktningarna. Det finns många varningar man bör tänka på. Till exempel är möjlighetskostnaderna bra, men ska du faktiskt investera de pengarna eller bara förvara dem på ditt låga räntekontrollkonto? Om du inte tjänar en avkastning är poängen en del.

Det är omöjligt att säga att hyra eller köpa är ett bättre beslut eftersom var och en av dessa faktorer (och mer) beror på din unika situation. Du måste överväga var du bor, vilken typ av hus du letar efter, hur mycket du betalar i hyran, hur mycket du betalar i framtiden ... listan fortsätter och fortsätter.

New York Times Rent vs. Buy-kalkylatorn är nedåt, det bästa vi har sett för att förenkla dessa komplexiteter, beroende på dina egna individuella detaljer. Ändå kan en kalkylator bara göra så mycket. Det kan säga det bättre långsiktiga beslutet på papper, men det betyder fortfarande inte att det är det bästa beslutet för.

Till exempel när min fästman och jag krossade siffrorna för några år sedan, berättade räknaren att det var bättre att köpa om vår hyra var över 1 500 dollar per månad. Vid den tidpunkten var vår hyra $ 1600, så tekniskt sett skulle det ha varit mer vettigt att köpa papper. Men vår utbetalning skulle ha varit mindre än 10%, och bortsett från en liten akutfond hade vi inte mycket i besparingar. Om en av oss tappade jobbet skulle vi ha problem med att betala inteckning. Allt detta räckte för att skjuta upp köp, trots vad kalkylatorn sa.

Poängen är: så mycket som det kommer ner till siffrorna, det finns mer som går in i beslutet. Du måste tänka på överkomliga priser.

Ditt hem är ett köp, inte en investering

De flesta experter håller med om att du inte bör tänka på ditt primära hem som en investering. I motsats till vad folk tror, ​​överträffar fastigheter knappt inflationen över tiden. Visst, du kan tid på marknaden, vända ett hus eller köpa en hyra, men det är annorlunda än att förvänta dig att ditt primära hem kommer att ge dig en söt avkastning. Investeringsmyten är ett annat giltigt argument mot att köpa. Många köper hem som de inte har råd med eller sträcker sin ekonomi för att betala för dyra hemprojekt eftersom de köper in den här myten.

Experter är överens om att köpa är en dålig investering, men problemet är att många missförstår detta för att innebära att köpa ett hem är en dålig idé i allmänhet. Bara för att ditt hem inte är bra gör det inte nödvändigtvis det dåligt.

Med alla köp är det frågan om individuell överkomlighet. De flesta känner till 20% -regeln för att köpa ett hem. Oavsett om du sätter upp det exakta beloppet eller inte, bör du undvika att köpa ett hus du inte har råd att hålla. Hur definierar du dock "prisvärd"? Det är här tumreglerna är praktiska. Det kan tyckas motsägelsefullt att föreslå ballpark-regler när vi har pratat om att ta hänsyn till ditt enskilda fall, men de ger dig några smarta riktlinjer att följa.

Till exempel är 25% -regeln, som säger att dina bostadskostnader inte bör vara mer än 25% av din hemlön, bra för det. Det är inte bara din månatliga betalning, men du vill också se till att du har tillräckligt med kontanter i reserven i en nödsituation. Med andra ord, var inte husfattig.

Naturligtvis finns det den känslomässiga aspekten, eller den amerikanska drömmen, av husägare. Men om siffrorna inte lägger till, och du kommer att bli husfattiga, är det ganska meningslöst att köpa ett hem för att äga. Känslan av tillfredsställelse som du får genom att äga är kompenserad av risken att förlora den till banken. Men om siffrorna lägger till och din månatliga inteckning inte kommer att förstöra dig ekonomiskt, är det en annan historia.

Sammanfattningen är: ibland är det smartare att hyra, och ibland kan köp fungera till din fördel. I stället för att ge efter för en eller annan sida, är det mer användbart att lära sig reglerna, knuffa siffrorna och sedan göra vad som fungerar - och känns rätt - för dig.

Öppna