användbara artiklar

Start-to-Finish-guiden för att köpa ett hem

Att köpa ett hem är en viktig milstolpe som toppar många människors livslista-to-do-listor - och kanske deras lista över ekonomiska rädsla också. Men det behöver verkligen inte vara en skrämmande eller stressande upplevelse. Med tid, vård och forskning kan du ta kontroll över hemköpsprocessen.

För medan husjakt för första gången kan vara spännande, har berättelser om beklagande hemköpsfel och den inte så avlägsna bostadsmarknadens nedsmutsning också gjort det en dålig rap för att vara en stressande och förvirrande process. Det behöver inte vara det - det är därför vi skapade den här praktiska nollstegs checklistan, som hjälper till att förklara hur man förbereder sig för att köpa ett hus - och hjälper till att skydda din ekonomi under processen.

1. Bestäm vad du verkligen kan ha råd med

Det finns inga överraskningar här: Ditt första steg i hemköpsprocessen är att bestämma din budget, precis som du troligtvis skulle göra för något annat stort ekonomiskt beslut.

Men var ska du börja?

"Som en allmän tumregel bör du titta på hemmapriser som är två till tre gånger din årliga inkomst", säger Tom Gilmour, CFP® på LearnVest Planning Services. "Detta hjälper till att säkerställa att du inte tar ett större inteckningsförpliktelse än du har råd."

Om vi ​​talar om inteckningar rekommenderar Gilmour att betalningarna i allmänhet inte överstiger 28% av din månatliga bruttoinkomst - men om du har andra höga kostnader, till exempel undervisning i privatskola, kan det vara klokt att dela ut denna procentsats ännu mer. Om du inte är säker på vad som är realistiskt kan du överväga att söka hjälp från en finansiell professionell, som kan hjälpa dig genom en lämplig uppdelning, baserat på din individuella situation.

När du har definierat din budget är det dags att titta på dina kontanter. Gilmour föreslår att du sparar minst 20% för din utbetalning för att undvika att behöva köpa privat inteckning försäkring, plus ytterligare 3% för stängningskostnader. (Mer om det senare.)

Du vill också se till att du har tillräckligt med besparingar kvar för att hjälpa till att betala för hemförbättringar, dekorationer eller diverse flyttnings- och underhållskostnader som kan dyka upp - i sin helhet. Översättning: Du bör inte använda din nödfond för att täcka dessa kostnader.

"Att vara en husägare kommer ofta med överraskningar, som ett bristerör mitt på natten som måste åtgärdas direkt, " säger Gilmour. "Så du måste vara ekonomiskt redo för dessa överraskningar, vilket innebär att du inte bör tömma din akutfond för utgifter som möbler eller ombyggnad."

2. Ta reda på vilket inteckning som passar dig - och få förhandsgodkänd

Nu när du har spikat ner dina siffror är det dags att börja handla en hypotekslånare med ett rykte för god kundservice och snabba avslutningar. Du kommer antagligen ha många frågor - som hur lång tid processen kommer att ta och vad de kvalificerade riktlinjerna är - så välj en långivare som svarar på dem alla på tillfredsställande sätt.

Välj sedan vilken inteckning som är mest vettig för dig. Det finns många olika alternativ att tänka på. Även om Gilmour rekommenderar att du väljer en av de vanligaste två: en fast räntelån, där din ränta förblir stabil under lånets löptid, eller en justerbar räntehypotek (ARM), där din ränta fluktuerar för att återspegla marknadsförändringar.

"[ARMs] kan vara ett bra alternativ - men vanligtvis bara om du planerar att bo i ditt hem inte längre än den ursprungliga fasta perioden, " säger Gilmour. "Annars, om räntan stiger, kan du hitta dig själv med en inteckning som är högre än du planerat och beroende på din budget kanske inte är hållbar."

När det gäller lånets längd föredrar Gilmour en 30-årig löptid över 15 år - även om du tror att du kan betala ditt hem snabbare.

"Att bygga kapital i ett hem kan vara ett bra sätt att växa din förmögenhet, men det är viktigt att du gör det på ett sätt som inte sträcker din ekonomi för tunn, " varnar han. "Saker kan bli riktigt fula när bostadsmarknaden minskar, så det kan vara en bra idé att ta ut en 30-årig inteckning men påskynda dina månatliga betalningar som om du hade en 15-årig inteckning. Om du någonsin behöver sänka din betalning i framtiden har du fortfarande det alternativet. "

Nästa på din to-do-lista: Ansök om ett förhandsgodkännande, processen där en långivare granskar din finansiella information - som din kreditrapport, W2 och kontoutdrag - och åtar sig att ge dig en inteckning för en angiven räntesats. Det är en bra idé att överväga att göra detta nu eftersom det kan bevisa en säljare att du är en kvalificerad köpare, och när ett erbjudande har gjorts kommer banken bara att utvärdera hemmet - inte den egendom som din ekonomi har.

Men ett ord till de kloka: En bank kan godkänna dig för ett större lån än du har bestämt att du har råd. Så låt dig inte förföras av deras resultat - och håll dig fast vid det nummer du landade på i steg ett.

3. Överväg en ekonomisk provkörning

Om tanken på att inte ha råd med din inteckning håller dig uppe på natten handlar det här steget om att säkerställa den rädsla genom att simulera upplevelsen av att vara husägare - innan du köper.

Börja med att sammanfatta alla de månatliga kostnaderna som är förknippade med ett hemköp, inklusive din beräknade hypoteksbetalning, skatt och försäkringar, HOA-avgifter och hemunderhållskostnader. Och oroa dig inte om du inte har konkreta siffror - poängen är att se om du har råd med ett belopp.

Om summan av utgifterna motsvarar mer än vad du betalar för bostäder nu, subtrahera din hyra från summan. Skillnaden är vad du bör överväga att överföra till ditt sparkonto i några månader för att simulera vad du betalar för att täcka dina månatliga nya hemkostnader.

Om du bekvämt kan dra av dig detta, kan du vara säker på att du förmodligen kan hantera de typiska utgifterna för att vara en husägare. Men om du inte kan - eller om du gör obehagliga avvägningar - överväga att justera ditt hempris tills alla dessa kostnader är möjliga på din nuvarande inkomst.

4. Bestäm vilka funktioner som är Must-Haves och Nice-to-Haves

Det är den sällsynta lyckliga personen som hittar det perfekta hemmet inom sin budget, så innan du går på husjakt, brainstorma en lista över vad du absolut måste hitta i ett hem - och vilka funktioner som helt enkelt är trevliga extrafunktioner.

Exempel på must-haves kan inkludera antalet sovrum och badrum, närheten till arbete och andra platser du ofta och tillgång till dina önskade skoldistrikt. Du kanske också har en stark preferens för mängden utomhusutrymme ett hus erbjuder, och om det är inbyggt redo.

Saker som inte borde finnas på din måste-ha-lista? Hur ett hus är dekorerat, välskötta landskapsarkitektur, en pool - eller något annat du enkelt kan fixa eller installera själv.

Se den här listan om du behöver hjälp längs linjen med att fatta ett objektivt beslut mellan två eller flera hus - samt för att påminna dig om vad som verkligen är viktigt, jämfört med vad som kan locka dig att betala mer än nödvändigt.

5. Börja husjakt och bestäm om du behöver en fastighetsmäklare

Nu för den roliga delen: husjakt! Att surfa online-resurser som Trulia för tillgängliga bostäder i ditt område är ett bra ställe att börja, och kan hjälpa dig att bekräfta om din budget och hus måste-haves är rimliga mot bakgrund av vad som är till salu.

Det här är också en bra tid att bestämma om du kommer att anställa en fastighetsmäklare om du inte redan har gjort det. Även om du inte är skyldig att göra det finns det flera potentiella fördelar med att arbeta med en. Först och främst kan en agent ge tillgång till fler hemalternativ än du troligen hittar dig själv, samt ställa in visningsavtal. Eftersom hemköp kan vara en känslomässig process, kan en agent också fungera som medlare mellan dig och säljaren.

För att hitta någon, intervjua flera köpare? Detta innebär att de exklusivt representerar dig och inte säljaren också - tills du identifierar någon som förstår dina behov och får dig att känna dig bekväm. Som ett sista steg kan du kontrollera din statens webbplats för fastighetslicensråd för att se till att de är registrerade och att inga klagomål eller tillfälliga inställningar har registrerats mot dem.

Men oavsett om du bestämmer dig för att anställa en agent eller inte, bör du slå i marken nu och titta på så många hus som möjligt.

6. Undersök hushållers försäkring

Din långivare kommer troligtvis att kräva namnet på byrån som ger dig hemförsäkring, varför du bör shoppa för en offert medan du fortfarande husjakt.

Grundförsäkring täcker vanligtvis brand, stöld, stormskador och ansvar om någon skadas på din egendom och stämmer dig. Men du kan också lägga till ryttare för saker som dyra smycken, möbler och hemmakontorsutrustning, samt välja att få ytterligare översvämningsförsäkring om ditt hem är i en översvämningsregion.

För att hitta en leverantör kan du shoppa runt på nätet, från byrå till byrå eller använda en oberoende agent, som kan ge flera offerter att granska på en gång. Det varierar beroende på ditt område och naturligtvis värdet på ditt hem, men du kan uppskatta dina kostnader här.

7. Lägg in ett erbjudande

Så du har förälskats i en fastighet som uppfyller alla dina behov och några av dina önskemål - och det är inom ditt prisklasse. Låt oss göra ett erbjudande!

Men här kan det bli knepigt: Du vill inte låta bollet ditt erbjudande riskera och förlora huset till en annan köpare eller förolämpa säljaren - men du vill inte heller betala mer än vad som är nödvändigt. Så hur landar du på det ideala antalet?

Det finns inga hårda och snabba regler, men några faktorer kan hjälpa till att informera ditt beslut.

Först ska du titta på andra hemförsäljningar i området. Är det hus du vill ha prisvärda i jämförelse? Sålde andra hus för mindre eller mer än det begärda priset? Om de sålde för ett belopp som är jämförbart med din säljares listpris, är det en bra indikation att du borde erbjuda ett nummer nära att fråga.

Tänk sedan på hur länge hemmet har funnits på marknaden och hur incitament som husägaren är att sälja. Om till exempel säljaren bor i ett övergångshem medan du väntar på att sälja, kan du ha en bättre chans att få säljaren att acceptera ett rabatterat erbjudande. Men om han varken släpper ut hemmet på marknaden för att se hur mycket han kan netto, kan säljaren vara mer benägna att vänta på det perfekta priset.

Slutligen, hur är marknaden i grannskapet? Är det som New York City, där lägenheter får ryckt med erbjudanden med kontanter, eller är du på en plats i Las Vegas, där tomma hem är en vanlig plats? I den förra situationen kan det vara en bra idé att börja med ett starkt erbjudande att slå ut en armé av andra friare, medan du kan ha mer spelrum på en marknad som Vegas.

8. Granska avtalet och skicka in ditt inteckningsansökan

Säljaren accepterade ditt erbjudande - grattis! Men innan du skriver på den prickade linjen, bör du se till att granska kontraktet noggrant och förstå varje enskild klausul.

Var särskilt uppmärksam på händelser i kontraktet, som förklarar situationer när du kan backa ur försäljningen för att skydda dig själv om något skulle gå fel. Till exempel kan sådana scenarier inkludera om du upptäcker att hemmet har allvarliga fysiska brister eller om din bank upphör med finansieringen.

På tal om fel, nu är det också dags att du kommer att inspektera hemmet, vilket vanligtvis kostar mellan $ 200 och $ 500. Om det finns problem, till exempel en icke fungerande öppen spis eller en gammal panna, kan du kanske begära en prisminskning för att täcka reparationskostnaderna. Och om du hittar några affärsbrytare, till exempel en instabil grund eller seriös mögel, har du möjlighet att backa ut nu.

När din inspektör har bekräftat att det inte finns några stora fel som kan påverka husets värde, skickar du in en inteckningssökning. Granska alla stängningskostnader - de som du förhoppningsvis har sparat upp 3% att betala för, vilket kan inkludera en advokatavgift, titelförsäkring och delvis fastighetsskatt - innan du skriver under kontraktet.

9. Signera tidningarna

Innan den stora dagen har du rätt till en genomgång för att bekräfta att ingenting har förändrats sedan inspektionen. Efter det, se till att du har alla pengar som krävs för att stänga kablarna till rätt konto.

Be bosättningsagenten om kopior av allt pappersarbete du ska skriva under innan du stänger, så att du noggrant kan granska dem på din fritid. Du kommer att lägga din John Hancock på flera artiklar, inklusive HUD-1-uppgörelsen, som anger alla kostnaderna för hemförsäljningen. uttalandet om slutlig sanning-i-utlåning, som beskriver kostnaden för lånet och räntan; och ditt slutliga inteckningspapper.

På stängningsdagen, ta med ditt foto-ID, såväl som pappersarbete du fick under hela hemköpsprocessen, inklusive försäkrings- och heminspektionscertifikat.

När du har skrivit under papperet kommer du att få nycklarna ... och du kommer officiellt att bli en husägare!

Checklista: Jag är redo för ett hem! 9 steg till stressfritt hemköp | LearnVest